315关注 | 长租公寓“爆雷”下的资金乱象


来源:移动支付网    作者:佘云峰    2021-3-16 9:13

过去的2020年,由于疫情原因各行各业都受到了一定影响。而长租公寓“爆雷”可以说是住房租赁市场上的关键词之一。

实际上近年来,长租公寓陆续出现问题的已经超过百家,但由于关乎民生住房租赁等问题往往能频繁登上热搜。

什么是长租公寓?如何“爆雷”的?

“长租公寓”,又名“白领公寓”“单身合租公寓”,是房地产市场一个新兴的行业,其将业主房屋租赁过来,进行装修改造,配齐家具家电,以单间的形式出租给需要人士。

长租公寓的租赁时间一般为一年,没有被逼迁的烦恼,相对于普通出租屋而言,其一般都有“管家”角色,为租客提供基本的租后服务,例如保洁、维修、网络等。另外主流的长租公寓都具备一定的智能化,通常配有智能门锁、智能水电表等设备。

据移动支付网了解,长租公寓“爆雷”的直接原因主要在于“资金链”的断裂或是资金池的乱用,其中多以非自持的“二房东”长租公寓为主。“资金”问题出现的关键则在于,为迅速抢夺市场,长租公寓在早期发展中普遍采用了“高收低出”“长收短付”“租金贷”等形式滚动收储房源。

“长收短付”很好理解,就是长租公寓向租客一次性收取一年或半年的租金,然后每个月分期付给房东,中间的时间差将形成一个资金池,本意是用来拓展业务的,但也成为很多公司跑路的诱因。

“高收低出”则听起来就很离谱,以高价从房东手中收得房屋,再以相对较低的价格出租给房客,为何做这样亏本的买卖呢?一方面,其可以借着“长收短付”的形式形成资金池,拓展其他业务;另一方面其运营方说得好听是“长租”下的优惠折扣,吸引租客的同时打击竞争对手,以谋求市场占有率的提高和用户规模的扩大,但这种没有商业逻辑的行为和本质上亏损的运营模式,一旦遇到租客不足,现金流就会难以支撑按期付给房主的租金。

据移动支付网了解,长期以来多地发生的长租公寓“爆雷”事件,大部分采取的都是“高收低租”模式,一次性收取租客长期租金,再月付给房东,通过时间差获取资金流。

“租金贷”形式则是由租客在与长租公寓企业签下租约时,亦与长租公寓企业合作的金融机构签订贷款合约,一般由金融机构替租客向长租公寓支付全年房租,租客再向金融机构按月偿还租房贷款。

而“租金贷”则使得整个租赁行为,除了企业经营风险外,还存在一定社会风险。

“租金贷”到底是不是原罪?

2020年10月起,蛋壳公寓开始大规模拖欠房东租金,由此引发房东和租客之间冲突。此后,各地政府介入调停,蛋壳公寓实质性停摆。据移动支付网了解,不仅仅是中小型长租公寓,包括青客公寓和蛋壳公寓在内的大型长租公寓,“租金贷”也是其最大现金流来源。

以蛋壳公寓为例,该长租公寓企业是按月向业主支付房租的,而收款则是一次性全部收取。因为收支时间差关系,就会形成一个资金池。

在这个表面看似完美的商业模式下,普通租客可以免于整交全年房租的压力;房东收到了高于市场价的房租收入;长租公寓运营方一次性拿到全年租金;金融机构增加了客户数量,业务量大幅提升……

然而一旦长租公寓运营方资金链断裂或是卷钱跑路,无法按期向房东支付租金,房东当然想要收回房屋,而租客则会面临不仅被房东驱赶,还得继续还金融机构贷款的尴尬境地。这种难以调和的矛盾则是造成冲突的根源。

那么整个商业模式下,“租金贷”似乎成为了长租公寓爆雷的众矢之的,但实际上不受监管的“资金池”,才是不断爆雷的根本原因。

如何监管住房租赁市场的资金乱象

去年9月,住房和城乡建设部发布《住房租赁条例(征求意见稿)》向社会公开征求意见。意见稿提出,住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金贷款,不得以租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金贷款,不得在住房租赁合同中包含租金贷款相关内容。

此后,成都、北京、深圳、武汉、西安、上海等地相继出台了住房租赁资金监管的相关文件,规范整个住房租赁市场。各地规范租赁市场的做法,就是管制资金,包括压降“租金贷”,租金和押金要进监管账户。

对于资金的监管自然无可厚非,“租金贷”同样也需要一定程度上的监管和规范,不过片面地禁止和一刀切式地控制也是不可取的。“租金贷”作为一种互联网金融创新产品,初衷是金融创新的有益尝试,其目的在于缓解租客的租金支付压力,降低企业的资金压力和融资成本。

然而,在实际运作中,运营方借银行“租金贷”业务过度杠杆扩张,甚至不惜高价抢房。全国人大代表、立信会计师事务所董事长朱建弟认为,“租金贷这一互联网金融创新产品,在这些爆雷事件中却成了推波助澜的幕后黑手。”

在今年两会上,朱建弟建议“租金贷”应及时纳入金融风险监管体系,明确监管主体,同时强化贷后资金使用管控,强制要求运营方将资金托管给相关金融机构,防止长租公寓企业利用“租金贷”无序扩张,遏制金融风险。

在“长收短付”“租金贷”等模式下,可能会形成隐形的“资金池”。朱建弟表示,应对“租金贷”采用托管方式进行资金使用的监管,强制要求运营方将资金托管给相关金融机构,实现专户监管以确保专款专用,从而落实“租金贷”资金的最终用途——支付租金,防止期限错配引发的流动性风险的重大隐患。

另一位全国人大代表、58同城CEO姚劲波则建议通过立法解决目前房租租赁市场的乱象。他建议,可以从加快完善市场监管体系、持续加大房源有效供给、稳步推进“租购同权”落地三大方面着力,推进长租房市场健康有序发展。

结语

今年的《政府工作报告》中曾提到,要解决好大城市住房突出问题,通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法,切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给,规范发展长租房市场,降低租赁住房税费负担,尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。

衣食住行是消费者的基本诉求,尤其是对于在外务工的年轻消费者而言,住房问题显然是重中之重。如何保障租房者的基本权益,显然是未来租赁市场发展过程中值得思考和探讨的问题。

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